【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】統(tǒng)計(jì)北臺(tái)6大區(qū)房地產(chǎn)近3年半的供給，都有集中重劃區(qū)的狀況。就這角度看，囤房稅及非自宅房貸限縮，確實(shí)可能在不久的未來，對這類區(qū)域的供需及價(jià)格產(chǎn)生影響。加上單純以近年供給量大增且分布不均，人口紅利即將歸零、長期需求受限的情況推斷，消費(fèi)者在考慮前進(jìn)供給大量區(qū)前，確實(shí)要更為慎重。
 
為抑制短線炒作及房價(jià)漲勢，2012年前政府開徵奢侈稅；雖然交易量曾一度縮減，但房價(jià)仍續(xù)漲。2014年，政府又想用囤房稅來壓房價(jià)。不過財(cái)政部怕打擊太重，結(jié)果最後三讀過關(guān)的版本，是單一家戶持有第4戶以上者，才適用調(diào)高後的非自宅新稅率。
 
儘管囤房稅定義寬鬆，被外界認(rèn)為不會(huì)有預(yù)期效益，不過對現(xiàn)階段已經(jīng)或未來將持有多戶房屋的套利型投資族來說，仍可能產(chǎn)生影響。此外，央行2014年6月底更再出重手，除新增房貸管制區(qū)8區(qū)外，還規(guī)定第3屋以上最高只給5成房貸，且全臺(tái)適用。在這雙重因素箝制下，近年供給量較大的區(qū)域，的確有更大可能在未來產(chǎn)生賣壓，甚至倒貨潮。
 
住展雜誌資料統(tǒng)計(jì)顯示，臺(tái)北市房市近3年半時(shí)間(2011至2014年5月底)，共計(jì)推出約1.64萬戶，平均每年每個(gè)行政區(qū)約400戶，以北市現(xiàn)有登記家戶超過103萬戶來說，算是少的。不過，這段期間臺(tái)北市的房市供給分配其實(shí)相當(dāng)不均衡；同期北投、文山區(qū)兩區(qū)供給量都超過2,500戶，內(nèi)湖區(qū)近2,400戶。同期大安、松山及信義區(qū)則僅300到600餘戶不等。
 
北投、文山兩區(qū)屬北市相對低單價(jià)區(qū)，一般以自用客層為主，開徵囤房稅，對這幾區(qū)房市後續(xù)發(fā)展影響或許相對不大。不過，北投、內(nèi)湖近年供給不少來自重劃區(qū)，這類區(qū)域則較有可能看到投資者出沒。中山、萬華兩區(qū)近年小坪數(shù)產(chǎn)品當(dāng)?shù)?，這類產(chǎn)品的投資比例通常也高，因此囤房稅也可能對其後續(xù)市場價(jià)量產(chǎn)生干擾。
 
新北市－供給爆量 每3戶就有1戶在淡水
 
住展雜誌資料統(tǒng)計(jì)顯示，近3年半新北市房市供給總量達(dá)6.61萬戶，是臺(tái)北市的4倍多。以幅員來看，這似乎很正常；不過以人口或家戶數(shù)比較，大約是臺(tái)北市比新北市約2比3，依此評估，新北市房市供給確有過量之虞。
 
新北市房市供給不均的現(xiàn)象也更勝臺(tái)北市；這6.61萬戶中，有超過1.9萬戶來自淡水，意味著近3年半新北市每推出約3戶，就有約1戶在淡水，且極大比例是在淡海新市鎮(zhèn)。其他地區(qū)推案量也不少，但已差了一個(gè)檔次；同期供給量第二多的新莊近8,800戶，第三林口近8千戶。中和、五股則約3,900戶左右，3,000至3,500戶的還有板橋、汐止、新店及三重。
 
新北市供給集中重劃區(qū)的情況更勝臺(tái)北市。代表區(qū)有淡海、林口兩大新市鎮(zhèn)，新莊副都心及頭前重劃區(qū)，三重重陽段重劃區(qū)，五股洲子洋等。而且這幾個(gè)區(qū)塊的投資比例一直都不低。
 
桃園縣－雙子城供給皆破萬
 
即將升格的桃園房市，大家比較熟知的是房價(jià)跟漲兇猛。不過，這裡也看得到供給量衝高及分布不均的情況。
 
住展雜誌資料統(tǒng)計(jì)，桃園縣近3年半內(nèi)供給量近5.7萬戶；而號稱雙子城的桃園及中壢兩市，供給量皆破萬，中壢逾1.3萬戶還超過桃園市約1.1萬戶。第三的彈丸之地八德緊追在後，也有9,600戶以上。以上三市加總，就達(dá)全縣同期供給近六成，供給不均也到極明顯的程度。
 
重劃區(qū)推案量大且投資比例高，也是桃縣房市公開的秘密。初估中壢市整體案量中，應(yīng)有三分之二來自高鐵青埔特區(qū)，第三多的八德也是靠擴(kuò)大及廣豐自辦兩塊重劃區(qū)衝高供給量。桃園市現(xiàn)階段供給來自原本都市計(jì)劃區(qū)，但新興的經(jīng)國特區(qū)及中路重劃區(qū)，也將有爆量釋出。
 
新竹地區(qū)－兩大城市 推案量仍大
 
新竹地區(qū)供給不均情況其實(shí)最嚴(yán)重，不過這原本就是該區(qū)房市一大特徵。近3年半供給戶數(shù)，第一名竹北1.3萬餘戶，第二新竹市1.1萬餘戶，不過第三多的竹東只有1,700多戶，差距更大。全新竹近三年半則共推出約2.82萬戶，等於兩市供給量佔(zhàn)全新竹的86％以上。
 
同樣地，竹北房市一直靠重劃區(qū)撐起房市；從最早的縣治特區(qū)(一期)、縣治二期到現(xiàn)在式之高鐵特區(qū)及斗崙臺(tái)科大重劃區(qū)，最新的則有縣治三期。新竹市近竹科園區(qū)的關(guān)埔特區(qū)，前幾年原本推案量很大，但近半年明顯降溫，不過同期其他地區(qū)如香山、南寮推案量仍不少。
 
其他地區(qū)供給戶數(shù)不多，不過原本市場規(guī)模就不大。然湖口、新豐最近冒出不少小型自辦重劃區(qū)，研判業(yè)者是想藉此推出相對低價(jià)透天產(chǎn)品，吸引基層竹科員工，最新者則出現(xiàn)在芎林。這代表新竹地區(qū)房市供給，重劃區(qū)持續(xù)扮演吃重角色。
 
基?。旯┙o少 未來很可觀
 
住展雜誌統(tǒng)計(jì)，基隆三年半時(shí)間內(nèi)僅推不到3,100戶。即便區(qū)外客比例不高且僅限暖暖、安樂等區(qū)，但現(xiàn)階段為止，基隆房市還談不上賣壓，但接下來就可能是不同光景了。
 
因?yàn)閾?jù)悉舊指標(biāo)案「城上城」下半年將重新推出，兩話題案「真愛花園城堡」及「香格里拉」也預(yù)計(jì)在2014年底前公開，2015年還有遠(yuǎn)雄麵粉廠開發(fā)案及麗寶深溪路先建後售案等?；》渴形磥砉┙o量欲小不易，但這也代表市場供需可能將出現(xiàn)新的變化。
 
宜蘭－內(nèi)需市場 特定區(qū)須注意
 
近3年宜蘭房市推出共約6千戶，主要集中礁溪、宜蘭及五結(jié)三區(qū)。除礁溪外，大致反映當(dāng)?shù)氐娜丝诜植技敖Y(jié)構(gòu)，多集中在宜蘭及羅東市區(qū)內(nèi)及外圍，儘管有少量臺(tái)北客，但近年宜蘭房市仍屬內(nèi)需型市場。
 
礁溪?jiǎng)t由於外地投資客偏多，是需要觀察的區(qū)塊。不過近年該區(qū)單價(jià)拉高許多，推測持續(xù)進(jìn)場的應(yīng)是置產(chǎn)客。如果是這樣，囤房稅影響將有限，但貸款管制可能就會(huì)產(chǎn)生影響。最新的頭城烏石港特區(qū)，據(jù)悉幾乎是外地投資客買單，房價(jià)更在上升階段，囤房稅就更可能對該區(qū)後市造成影響。
 
重劃區(qū)投資比例高 警報(bào)響起
 
歸納北臺(tái)六大區(qū)供給狀況，幾乎都有供給分布不均且集中重劃區(qū)的狀況。此外，重劃區(qū)的投資客買單比例一向比其他區(qū)域高；就這樣的角度看，囤房稅及非自宅房貸限縮，確實(shí)可能在不久的未來，對這類區(qū)域的供需及價(jià)格產(chǎn)生影響。
 
就算沒有囤房稅或房貸管控，單純以近年供給量大增且分布不均，人口紅利即將歸零、長期需求受限的情況推斷，消費(fèi)者在考慮前進(jìn)供給大量區(qū)前，確實(shí)要更為慎重。